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蛋殼公寓陷泥淖:兩頭吃遭維權、租金貸違規、直面現金流大考
來源: 2020-02-28 13:10:40
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  剛剛登陸紐交所的蛋殼公寓,近日陷入了前所未有的輿論漩渦。

  先是多地蛋殼公寓房東稱,受疫情影響被蛋殼要求免租1個月,與此同時,租客卻不能減免租金。同時,眾多蛋殼公寓的租戶反映蛋殼以疫情為由強制要求租客退租,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、杭州等多地在內的租客都收到了蛋殼的退租通知。

  2月18日,深圳市委政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局等部門下發了《關于開展相關排查工作的通知》,認為蛋殼公寓存在“租金貸”現象,且該行為存在較大的涉穩風險,要求上述兩部門開展排查工作,全面了解蛋殼公寓及其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構名稱和數量等情況。

  盡管蛋殼公寓在負面被曝后出臺了一系列安撫房東與租客的政策,但仍然有不少租客與房東在維權。而在更早一些的時候,就有蛋殼員工表示蛋殼拖欠工資,不發獎金,變相裁員80%。

  毫無疑問,疫情的突然爆發揭掉了蛋殼公寓的底褲,其嚴重依賴租金貸的盈利模式也遭受了巨大的挑戰。而被裹挾其中的房東與租客,無疑都成了這一切的犧牲品。

  顯然,一兩家長租公寓的上市并沒有改變行業現狀,長租公寓市場依舊混亂不堪。

  蛋殼公寓的“小聰明”

  張磊(化名)在北京租住的一套蛋殼公寓,但眼看要到復工的日子了,張磊卻有家不能回。

  “直到2月14日也沒有人通知我到底能不能回公寓”。無奈之下,張磊主動打電話詢問客服,被告知“等等”。

  “客服與管家就在踢皮球,一個簡單的問題需要打快半小時才能反饋上去”,到了2月19日,張磊還是沒能等到任何確切的答復。他的租金交到了今年3月份,如今看來,2月的租金是白交了。

  而更讓張磊無法接受的是,明明1月份和2月份均沒有任何房屋打掃和管理,他仍然要繳納管理費保潔費。

  據鈦媒體了解,張磊的遭遇并非個例。

  目前,已經有大批蛋殼公寓的房東和租客們自發維權。在微博上搜索“蛋殼公寓”等關鍵詞,可以見到有不少網友對蛋殼公寓表達不滿,并向消協、黑貓投訴等相關維權機構投訴。

  能夠看出,疫情期間蛋殼公寓與房東、租客間的糾紛可謂五花八門。

  有租客反映蛋殼公寓存在“兩頭吃”的行為:一邊要求住戶正常交租,一邊要求房東免租一個月。有的房東因為未收到蛋殼公寓的房租,或是要求退租,或是對租客停水停電。還有網友稱蛋殼以疫情為由強制要求租客退租,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、杭州等多地在內的租客都收到了蛋殼的退租通知。

  與此同時,有些地區的蛋殼公寓,還以法定不可抗力因素為由與房東終止合同。

  法務函中的主體愛上租已于2019年被蛋殼公寓收購 來源:微博

  而根據21世紀經濟報道的相關報道,此次蛋殼公寓選擇業主的解約對象是有區別的。報道中提到,蛋殼公寓會傾向于與空置率較高、維護費用較貴的房源。

  面對接連不斷的投訴與維權事件,蛋殼直到近期在陸續出臺應對措施。

  針對“兩頭吃”的問題,蛋殼上周(2月13日)已經做出回應,表示將加碼優惠政策,續租租客的首月租金立減50%。另外,在優惠活動基礎上,租客將額外享受專屬疫情補貼。武漢地區,住滿1個月后將返還100%月租金;非武漢地區,住滿1個月后返還50%月租金。

  2月17日蛋殼公寓又通過官方微信發《致廣大房東的真心話》。對網友質疑的“兩頭吃”的問題再次進行回應,表示將向房東尋求的免租期愛心支持,用于對租客進行補貼。

  2月20日,蛋殼公寓又向房東公布了“蛋殼房東支持計劃”,提供了多種免租期支持和返還方案,其中包括合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租等。

  2月25日,關于返城復工等相關問題,蛋殼公寓出臺了相關的補貼政策。

  蛋殼公寓2月25日出臺的租客補貼政策 來源:蛋殼公寓微信公眾號

  不過,看似蛋殼公寓針對性的出臺了一攬子補貼政策,但仍然有不少網友反映蛋殼公寓的政策并沒有落實到位。

  社交平臺上的蛋殼租客維權信息(來源微博)

  微博上一位上海的租客就對鈦媒體表示,她的租約3月8號到期,快到期后打算換工作換房子。但由于封城去不了上海,相當于2月白交了一個月。“蛋殼提醒我還可以延期一個星期,但每天要付雙倍房租。”此外,她表示,所謂的補貼并不能支付租金。

  過度依賴租金貸,蛋殼公寓現金流堪憂

  這次外界對蛋殼公寓最大的質疑在于,明明剛在1月17日上市紐交所、IPO募資約為1.3億美元的蛋殼公寓,為什么疫情蔓延僅半個月,就陸續與房東、租客發生糾紛,并出現了兩頭吃、單方面解約等惡劣行為。

  行業普遍認為,受疫情沖擊,很多租賃用的空置期與往年相比更長,而作為行業頭部企業的蛋殼公寓顯然受到了很大的影響。

  以往,租賃市場一般性規律是春節前一個月及春節假期期間成交量收縮,節后大幅回溫。依據貝殼研究院數據,2020年1月,18個重點城市的住房租賃總成交量環比下降幅度達40.99%,同比2019年1月微增0.63%,比2019年2月(春節當月)下降18.21%。

  例如,2019年春節假期是2月初的4-10號,節前的1月份成交量環比下降8.71%,節后2月中旬成交量就開始回升,2月環比增長23.59%,隨后3月成交量環比增長50.02%。

  業內普遍認為,這使得蛋殼公寓本就脆弱的現金流承受了更大的壓力。

  根據公開數據,截至2019年11月30日,蛋殼公寓的房源數量為43.27萬間,較成立之初增長177倍。而根據艾瑞咨詢的相關報告,蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商的第二位,且房間數增長最快,增速居行業第一。

  然而市占率的快速提升是一把雙刃劍,創造了漂亮的增長數據的同時,也給蛋殼公寓的財務數據造成了巨大壓力。

  實際上,我們從蛋殼公寓此前披露的財務數據就能看出,近幾年蛋殼公寓的營業收入不斷增加同時,其虧損也在不斷加大。

  根據財報,蛋殼公寓在2017年、2018年、2019年1-9月營業收入分別為6.56億元、26.75億元、50.00億元,凈虧損2.72億、13.69億元、25.16億元;同期,現金流為-1.1億、-11.6億、-16.3億元。

  值得注意的是,蛋殼公寓對租金貸的依賴性比較大。

  蛋殼公寓的招股書顯示,截至2019年前9個月,有67.9%的用戶使用租金貸,貸款金額達31.57億元;同期,蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出1.76億元。

  另外,其招股書還披露了幾組數據,2017-2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓與租金融資有關的利息支出分別為0.52億元、1.53億元、1.76億元,換算下來支付給金融機構的利率平均達6.5%。這一利率水平遠高于三年期的貸款基準利率。

  這無疑暗藏著不少風險。

  在去年3月,深圳市市場稽查局就對深圳市蛋殼公寓管理有限公司格式合同不符合法律規定開出《行政處罰決定書》,指其違反《合同違法行為監督處理辦法》的數條規定,存在經營者采用格式條款免除自身責任、加重消費者責任、排除消費者權利等6種違法行為。

  處罰書指出,深圳蛋殼雖然提出在APP中有彈出頁面提示“租金貸”內容,但合同文本及附件中沒有明示租客消費分期產品實質為租金貸月供的事實,誘導租客貸款。

  執法人員在調查中還發現,租客不使用消費分期產品的,若簽下一年以上租期則必須年付或半年付租金等費用,一年以下租期簽約時需一次性支付,深圳蛋殼存在誘導租客選擇實為“租金貸”的消費分期產品。此外,深圳蛋殼沒有提示租客“租金貸”合同與租賃合同相互獨立,這就意味著租客即使中途停止租房,仍需繼續按月還貸。

  綜合來看,疫情已經影響到了蛋殼公寓的履約能力與現金流,加之其業已存在的租金貸等相關違規問題,蛋殼公寓的自身問題很可能會持續發酵。

  暴雷潮或將延續

  此前,在鈦媒體的相關報道中就提到過,長租公寓這個看似遍地黃金的市場,實則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環境中。

  而蛋殼公寓與行業中大部分的企業一樣,本質上就是行業通行的“包租”模式。

  在鈦媒體看來,長租公寓行業的現狀是,無論是分散式還是集中式公寓,公寓市場的各個玩家,并非是單純的二房東、租賃中介,其本質是房屋或者物業管理公司。

  盡管在物業管理模式下,企業盡管無需像房企一樣先期開發或購買物業,但在接受業主委托承擔管理者責任的同時,需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造,同時還需要承擔空置期的風險。

  由于租金回報周期長,一些盈利方式尚不清晰、產品同質化問題尚未解決的品牌公寓,試圖通過規模效應來對沖成本。在這個過程中,就不可避免的會有空置率過高、動用杠桿的風險。

  這意味著,光靠租客月付或季度付的租金是無法維持房源的增長、最終實現規模效應的。由于發展中資金壓力巨大,因此市場中絕大部分的品牌都選擇與第三方金融機構合作。

  租金貸的特點就在于“寅吃卯糧”,對品牌方來說可以一次性獲得一年的租金,進而可以不斷開城拓展房源。

  而業內大部分的企業的現狀則是擴張失序,過度依賴租金貸,有很多企業為了拓展房源甚至不惜采用“高收低出”的策略。

  綜合來看,疫情的蔓延已經在長租公寓市場引發了連鎖反應。

  據《證券日報》報道,早于蛋殼公寓赴美IPO的青客公寓也出現了無法向房東如期繳納租金的現象。另據界面新聞報道,在杭州、蘇州、武漢、成都、天津等城市管理超過2萬套房源的巢客公寓,也以不可抗力為由要求房東免租。

  可以預見的是,隨著國家對租金貸管控的趨嚴,以及疫情的長尾效應,行業不會因為一兩家企業的上市走到拐點。而從2018年開始的行業暴雷潮極有可能一直延續下去,長租公寓市場的未來仍不容樂觀。(本文首發鈦媒體,作者/高夢陽)

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